Практика применения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (вступил в силу с 27.01.2003, через шесть месяцев после официального опубликования) показала, что в него необходимо внести целый ряд изменений и дополнений. К настоящему времени поправки вносились уже шесть раз.
В окончательном виде концепция Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сегодня сводится к следующему.
I. Приватизация земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
В пункте 4 статьи 1 введен запрет на приватизацию земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами. Запрета на приватизацию иных земель не установлено.
Поправки ряда субъектов Российской Федерации и депутатов Государственной Думы о введении запрета на приватизацию земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, водоемами, лесополосами, мелиоративными объектами и мелиоративными системами, научно–исследовательскими и учебными заведениями, племенными и элитно–семеноводческими хозяйствами, используемые для утилизации сточных вод и других отходов животноводческих комплексов птицефабрик, а также земли тепличных комбинатов, звероводческих хозяйств, госплемконезаводов и иных специализированных сельскохозяйственных организаций были отклонены при рассмотрении законопроекта во II чтении.
Одновременно субъектам Российской Федерации было предоставлено право устанавливать своими законами дату, с которой на территории конкретного субъекта Российской Федерации будет разрешена приватизация перечисленных земель сельскохозяйственного назначения. Однако, если они эту дату не определят, то в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 191 приватизацию таких земель можно осуществлять с 1 января 2004 года.
II. Квалификационные требования к приобретателям земель сельскохозяйственного назначения
Требование о том, что земельные участки сельскохозяйственного назначения могут приобретать в собственность и получить их в аренду только граждане, имеющие опыт ведения сельскохозяйственного производства или сельскохозяйственную профессиональную квалификацию, а также юридические лица, учредительными документами которых предусмотрено, что сельскохозяйственное производство является их основным видом деятельности, было отклонено при принятии Федерального закона во II чтении.
Таким образом земли сельского хозяйственного назначения разрешено приобретать любому гражданину или юридическому лицу.
III. Права иностранцев на землю
Вопрос о правах иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения вызвал самые ожесточенные споры и дебаты.
В результате Федеральный закон в статье 2 (пункт 2) и статье 3 установил, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Согласно поправке (Федеральный закон от 18.07.2005 №
IV. Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения
После обсуждения различных вариантов перечней лиц, имеющих преимущественное право покупки земельного участка, депутаты Государственной Думы согласились, что преимущественное право покупки продаваемого земельного участка должно быть только у субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, у муниципального образования.
Если эти органы публичной власти откажутся от покупки земельного участка, то продавец может его продать любому третьему лицу (статья 8 Федерального закона).
Преимущественное право покупки продаваемой земельной доли принадлежит другим участникам долевой собственности, а после их отказа приобрести земельную долю – у субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, у муниципального образования (статья 12 Федерального закона).
Если и они откажутся от приобретения земельной доли, то участник долевой собственности может продать ее любому другому лицу.
Однако это концептуальное положение просуществовало всего 2,5 года. Поправка ( Федеральный закон от 18.07.2005 №
V. Сохранение целевого назначения земельного участка
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны проводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слова почвы.
Нарушение данных требований является основанием для принудительного прекращения прав на землю.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения допускается при условии сохранения целевого использования земельного участка (пункт 3 статьи 1 Федерального закона).
VI. Ограничение предельных размеров земельных участков, находящихся в собственности одного лица
Статья 4. Федерального закона ограничивает минимальные и максимальные размеры земельных участков, которые могут быть в собственности одного лица.
Минимальные размеры земельных участков для граждан и юридических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. Выдел земельного участка в счет земельной доли, площадь которого будет меньше установленного минимального размера, не допускается. Не допускается также совершение сделок с земельными участками, например, в случае продажи части земельного участка, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры которых меньше чем установленные минимальные размеры земельных участков.
Однако эти требования о минимальных размерах земельных участков решено не распространять на случаи выдела земельного участка в счет земельной доли (долей) для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее, чем установленные минимальные размеры а также в случаях изъятия (выкупа) земельных участков для государственных или муниципальных нужд и последующего изменения их целевого назначения для строительства объектов.
Максимальные размеры общей площади земельных участков, которые расположены на территории одного муниципального района субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливаются законом субъекта Российской Федерации.
При этом Федеральный закон определил, что этот максимальный размер может быть установлен субъектом Российской Федерации в пределах от 10 до 100 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного муниципального района (не менее чем 10 процентов, как записано в Федеральном законе).
Сверхнормативные гектары придется отчуждать в течение года (статья 5 Федерального закона).
Следует обратить внимание на то, что максимальные размеры общей площади земельных участков для юридических лиц были установлены поправкой через 2,5 года (Федеральный закон от 18.07.2005 №
VII. Аренда земельных участков
При рассмотрении законопроекта во II чтении он был дополнен новой статьей 9 «Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения».
В данной статье законодатель установил, что срок аренды не может превышать сорок девять лет, минимальный срок аренды устанавливается законом субъекта Российской Федерации, площадь арендуемых земель одним арендатором не ограничивается, арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, допускается аренда земельного участка, находящегося в общей долевой собственности с множественностью лиц со стороны арендодателей и другие особенности аренды.
VIII. Предоставление гражданам и юридическим лицам земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Порядок предоставления таких земель установлен статьей 10 Федерального закона.
В собственность и аренду государственные или муниципальные земельные участки разрешено предоставлять гражданам и юридическим лицам только на торгах (конкурсах, аукционах).
Передача земли в аренду допускается даже при наличии одного заявления, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения в средствах массовой информации о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков.
Для отдельных категорий юридических лиц (религиозные организации, казачьи общества, общины коренных малочисленны народов Севера, Сибири и Дальнего Востока и т.д.), перечень которых приведен в пункте 5 статьи 10, передача земель в аренду осуществляется без торгов (конкурсов, аукционов), но без права последующего выкупа арендуемых земель в собственность.
Приобрести земельные участки в собственность эти юридические лица могут на общих основаниях на торгах (конкурсах, аукционах).
Одновременно Федеральный закон (пункт 4 статьи 10) наделил субъекты Российской Федерации правом своими законами устанавливать случаи бесплатного предоставления сельскохозяйственных угодий гражданам на праве общей собственности (земельные доли) из земель не реорганизованных сельскохозяйственных организаций и земельных участков из фонда перераспределения земель. , а также бесплатно религиозным организациям земельных участков, находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования.
IX. Сделки с земельными долями
Федеральный закон (статьи
К особенностям относятся, в частности:
- не нужно извещать других участников долевой собственности о предстоящей продаже земельной доли;
- ограничен круг покупателей земельной доли (другие участники долевой собственности, сельскохозяйственная организации и крестьянское хозяйство, если они используют эту земельную долю);
- принятие решений о порядке владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников. При этом общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности или лица, владеющие более чем 50% земельных долей не зависимо от количества этих лиц;
- заявительная процедура выдела земельного участка в счет земельной доли;
- признание юридической силы ранее выданных документов, удостоверяющих права на земельную долю;
- изменение отношений договоров аренды земельных долей (в случае их несоответствия законодательству) на отношения договоров доверительного управления с 27 января 2007 года.
Х. Применение отдельных положений Федерального закона
Федеральный закон относит к компетенции субъектов РФ принятие целого ряда правовых норм (определение даты начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения, установление минимальных и максимальных размеров земельных участков, наделение муниципальных образований отдельными полномочиями по регулированию оборота земель, определение средств массовой информации, в которых предусмотрено опубликование сообщений о выделении земельных участков в счет земельных долей и о проведении общего собрания собственников земельных долей).
Если субъект Российской Федерации не примет свой закон, обеспечивающий реализацию Федерального закона, то на территории такого субъекта Российской Федерации будут применяться правила, установленные статьей 191. В этой статье определены перечисленные нормы, которые должны быть урегулированы в законе субъекта Российской Федерации.
XI. Заключение
В целом Федеральный закон преследует цель в максимальной степени распространить на использование и оборот земель сельскохозяйственного назначения общие правила земельного и гражданского законодательства. С вступлением в силу данного Федерального закона снимается запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, установленный статьей 8 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Применение механизмов государственного регулирования, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», позволит обеспечить создание полноценных условий реформирования земельных отношений в агропромышленном комплексе, ввести в легитимные рамки оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них. Данный Федеральный закон является также ключевым фактором обеспечения эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения и привлечения инвестиций в сельское хозяйство России.
