Вопросы и ответы, дело № 921

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В соответствии с Указом Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27.10.1993г. № 1767 (в ред. Указов Президента РФ от 24.12.93 N 2287, от 25.01.99 N 112), действовавшим в период заключения Вами сделки, документом, удостоверяющим с момента регистрации право собственности на земельный участок и земельную долю при совершении сделок купли — продажи, залога, аренды, а также осуществлении иных действий по распоряжению земельными участками в соответствии с действующим законодательством, является свидетельство на право собственности на землю.

Согласно п.14 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998г.№ 8 «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.


На основании изложенного следует, что заключенный между вами и Продавцом в 1996 году договор купли–продажи не был зарегистрирован. Свидетельство на право собственности Вы не получили. Следовательно, в настоящее время Вы не являетесь законным собственником земельного участка и в силу указанного Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998г.№ 8 не можете им распоряжаться. Равно как и уже не может распоряжаться данным участком Продавец.
Для того, чтобы стать собственником земельного участка, Вам вместе с Продавцом необходимо обратиться в регистрационную службу и зарегистрировать договор купли–продажи, приложив к нему кадастровый паспорт земельного участка (только без межевания (чтобы потом внести изменения в площадь) — на основании правоустанавливающих документов на 600 кв.м.). После получения свидетельства на свое имя на 600 кв.м., Вы сможете провести межевание и поставить уже на кадастровый учёт участок с увеличенной площадью и получить новое свидетельство.
Если же Продавец откажется обращаться в рег.службу, переход права собственности необходимо добиваться через суд.