Тел.: 8-903-164-87-36
Вопросы восстановления
границ — Денис Махов
ICQ: 92473347
По какому принципу вы выбираете себе геодезическую фирму?
Всего: 4479 голосов

Вынос границ земельных участков в натуру на местности (восстановление границ)

Пример 2. Плавающие координаты

Рассмотрим еще одну ситуацию из реальной жизни. Раменский район, с.п. Вялковское, с. Строкино, ул. Заречная. Идет 1993 год. Тогда еще Строкинский сельсовет раздает людям землю. Но просто так этого не сделаешь, должен быть план. И такой план появляется. Вот он  фрагмент ксерокопии:

Фрагмент ксерокопиии плана

При внимательном рассмотрении на плане можно заметить одну характерную особенность: расстояние между улицами (они расположены на плане вертикально) ровно 100 м. То есть, участки в длину по 50 метров каждый.

Кто–то из обладателей этих участков пользовался землей, обрабатывал ее. Кто–то вообще не появлялся на ней много лет. Заборы были лишь у 20—30% землевладельцев. В остальных случаях межа определялась примерно по грядке. Так или иначе, между людьми сложился определенный порядок землепользования участков, и, так как земля была в том месте дешевой, никто особо не интересовался площадью и конфигурацией своих участков.

Однако, с 2003 года участки стали ставить на кадастровый учет, а их цена заметно возросла. Когда стали приезжать геодезисты и мерить эти участки, постепенно стало выясняться, что дороги накатали таким образом, что расстояние между ними оказалось всего 88—90 метров вместо 100 метров по плану.

Лирическое отступление

Представьте себе, что Вы владелец одного из этих участков, и решили переоформить документы на землю через процедуру межевания.

Итак, обмеры проведены, вы приходите в геодезическую контору за планом, а вам говорят: «Знаешь, друг, хотя в твоем старом свидетельстве и написано 15 соток, и есть генплан (см. выше), в котором указаны размеры твоего участка 30×50 м, но в реальности–то у тебя только 30×45 м, а потому мы тебе оформим только 13,5 соток, согласен?»

Вы быстро в голове прикидываете, что если сейчас 1 сотка земли в этом месте стоит 6000 $, то вы теряете около 9000 $. Выпучив глаза, вы начинаете громко возмущаться: «Тогда меняйте мне ширину! Если государство выделило мне 15 соток, значит и должно быть 15 соток, и не метром меньше! К тому же,  намекаете вы,  мой сосед вообще не появлялся здесь 5 лет, и если я немного расширю границы участка, ничего страшного не произойдет.»

Что останется делать бедным геодезистам? Правильно, они изменят ширину вашего участка таким образом, чтобы при этом была сохранена площадь участка, т. е. прибавят примерно 3,5 метра, так как приоритетным в межевании считается именно площадь участка, а не его конфигурация.

Итак, вы, счастливый собственник, несете этот план заверять в сельсовет, глава соглашается с этим и ставит печать с подписью, заранее зная, что кому–то земли рано или поздно не хватит. Но чего беспокоиться когда это всплывет, он может и работать здесь уже не будет, а новый глава за ошибки старого не в ответе…

Участок проходит кадастровый учет, затем измеряется соседний участок уже другой фирмой, и когда обнаруживается, что в том месте, где им показали участок, на кадастре сидит часть вашего, остается только одно: передвинуть правильные координаты нового участка так, чтобы состыковать с ранее учтенным. Ведь в электронном виде наложений быть не должно.

И эта цепочка ошибок растет как снежный ком. И чем дальше идет оформление, тем в более ошибочном месте и более неверной формы оказываются участки на электронной кадастровой карте.

Теперь давайте вернемся к нашим участкам. Итак.

1. Оформление первого участка

7 июня 2004 года проходит кадастровый учет участка № 41 (рис. 1). Обсуждать правильность измерения его не будем, лишь напомним, что по генплану он должен быть прямоугольным со сторонами 30×50 м и площадью S = 1500 м². В данном случае площадь этого участка практически сохранена и составляет 1517 м² (что считается в допуске), но вот конфигурация слегка изменена. Левая сторона 32,6 м, верхняя 49,53 м. 

Рис. 1: Оформление первого участка

2. Подгонка координат под соседний участок

На рис. 2 мы уже видим, как 29 октября 2005 года, почти полтора года спустя, оформились еще два участка: 74 и 42а (у них один собственник). Что интересного на этом рисунке? Обратите внимание на участок № 74: светлая линия это реальное измерение, а темная (внимание!) первое изменение конфигурации участка. Вероятно, смежный участок № 75 к этому моменту был уже учтен, и по результатам измерений наш участок залезал на него.

Рис. 2: Подгонка координат под соседний участок

Но нас все же больше интересует треугольный участок № 42а, расположенный вдоль края дороги, площадь которого составляет 5 соток. Про него можно сказать одно: он обмерен практически правильно, если не считать того, что основанием своим (линия 3–1) он вылез на ул. Заречная.

3. Сдвиг участка в канаву

Смотрим, что происходило дальше (рис. 3). 3 мая 2006 года, примерно через полгода после этих событий, оформиться решил хозяин 43–го участка по ул. Заречная (показан красным цветом). Он пришел в геодезическую фирму, заплатил за межевание… Но директор фирмы подумал, а зачем ехать куда–то, тратить деньги на бензин, платить геодезисту примерно 2500 руб. за работу, когда можно оформить его и так, т. е. просто нарисовать! Ведь генплан есть. Размеры есть. Участки учтенные на кадастре тоже есть. Что еще надо?

Рис. 3. Сдвиг участка в канаву

…И он рисует на компьютере участок № 43. Пристыковав точку 2 своего участка к уже оформленному участку № 41, он тем самым невольно пересекает также уже оформленный участок № 42а.

Вы меня спросите: а с чего я взял, что участок оформлялся безвыездно? Поясню. По нескольким причинам:

  1. В результате якобы измерений 43–го участка точка 2 идеально совпала с левым нижним углом ранее оформленного участка № 41. Я акцентировал слово идеально, так как в реальной жизни погрешность от 3 до 15 см неизбежно возникает. Здесь ее вообще нет.
  2. Линия 3–4 идеально совпала с линией 1–2 участка 42а (при условии, его перемещения). Такого тоже не может быть.
  3. Линия 2–3 была получена точным продлением задней границы 41–го участка, и длина составляет ровно 30,00 м.
  4. С точки стояния прибора (где он находился в момент измерения данного участка, если верить журналу) не видно опорных точек, по которым проводилась привязка участка это выяснено экспериментальным путем.
  5. И самое главное: если бы геодезист там был на самом деле, то он бы видел своими глазами что правый нижний угол участка пересек дорогу и оказался в канаве. И, разумеется, владельцы участка не могли ему показать подобные границы.

Но так как пересечение в КП не оформят, он просто пересчитывает координаты участка № 42а, другими словами он сдвигает участок вниз почти на 7,5 метров.

И все бы ничего, да он не знал, что, передвигая соседский участок, он загоняет его в канаву. Вы скажете: «Так вот же она нарисована, как он ее не заметил?» Отвечу, я нарисовал ее вам для наглядности. У него же такой подробной информации не было. Была только такая.

Рис. 3а. Неточный план

4. Утрамбовка участка в центре

10 февраля 2007 года ставится на учет участок № 44 по ул. Заречная (на рис. 4 показан синим цветом).

Рис. 4. Утрамбовка участка в центре

Приехали работники другой фирмы и измерили истинную (фактическую) конфигурацию и площадь участка. Оказалось, что в действительности на местности всего 1272 м², однако и по старому свидетельству, и по генплану у собственника должно быть 1500 м². Казалось бы, что тут делать? Но в конторе поднимают картинку из Кадастровой Палаты и выясняют, что на электронной карте место снизу еще есть. И сдвигают нижнюю границу участка № 44 вниз на те же почти 7,5 метров, тем самым получая нужную площадь 1511 м².

Примечание

Серым цветом показаны участки, которые прошли кадастровый учет и оформлены именно в таком виде на данный момент. Все другие цвета это варианты размеров и положений, этапы того нелегкого пути, который проходили те или иные участки до того как стать серыми.

5. Результаты махинаций

Обратите внимание на 74–й участок (рис. 5). За время событий на другой стороне улицы координаты и конфигурацию этого участка изменили еще по крайней мере 1 раз. Нынешние его границы показаны серым цветом.

Рис. 5. Результаты махинаций

А теперь я спрашиваю вас: можно ли доверять координатам участков, полученным в Кадастровой Палате? И гарантируют ли они, что участок окажется в нужном месте, а не в реке или на дороге? Боюсь что нет.

Запомните:

Все участки в Кадастровой Палате пересчитываются.
И все координаты участков плавающие!

Вы просите вынесите мне точки в соответствии с моими документами именно так, как они забиты в кадастровой карте, я буду ставить забор. Вот вам их вынесли, забор установлен, а через пол года придет ваш более богатый сосед, и бульдозером снесет ваш забор, с пеной у рта доказывая, что геодезисты ему вынесли правильнее, и его земля по координатам находится на вашей. Что, не верите? А вы сходите в Кадастровую Палату и поднимите картинку. И убедитесь, что он прав.

Устанавливать границы следует исходя из банальной логики. От начала дороги и так, чтобы по возможности всем участкам хватило места (к сожалению, не в этом случае). А не втискиваясь в середину, расталкивая локтями участки соседей, лишь потому, что ты блатной или денежный мешок. Не может чей–то участок находиться на дороге или в реке. Все вы согласовывали именно те границы, которые у вас сложились исторически. И именно по этим границам, как правило, ведут съемку землемеры.

Комментарии (всего: 55):
# Надежда (Ростов-на-Дону) 27 февраля 2009, 00:47:04
Денис, вы очень подробно описали то, что творится на сегодняшний день. Я работаю в организации, которая занимается межеванием, в камеральном отделе 6 месяцев и мне все описанное вами знакомо. Я в прошлом году окончила институт по специальности "Городской кадастр" и естественно в институте учат всему чему угодно, только не тому с чем потом придется иметь дело на практике. Когда столкнулась с действительностью, была в шоке. Во время учебы я параллельно работала у ИП и там всю "грязную" работу выполняли геодезисты (полевики) и уже сведенные участки отдавали нам на оформление. То есть я от всего этого была далека и даже не знала обо всех передвижках участков, моя задача была тупо оформить межевой план (картинку). Теперь же, там где я работаю сейчас, полевики приносят только координаты, а я уже сама заношу их и корректирую в базе. Опыт у меня мизерный, поэтому было очень интересно почитать.
# Денис (Раменское) 27 февраля 2009, 10:07:08
Рад, что кому-то это оказалось интересно... Будет повод продолжить, к тому же материала много.
# Юлия (Москва) 2 октября 2011, 16:16:11
Денис, добрый день! Подскажите пожалуйста, у нас сосед без нашего согласия оформил наш участок 6 соток в собственность себе. Все документы у него оформлены и он заявляет что это мы сделали захват его земли и что мы там никогда не сажали. Мы подали в суд, скоро будет заседание. У нас кроме свидетельства и плана деревни ничего нет. Земля у нас с 93 года и границы в свидетельстве не определены к сожалению. Как нам теперь доказать что это наша земля? И теперь он хочет ее продать((((
# Эдгар (Москва) 7 марта 2009, 07:58:51
Огромное спасибо! Написано очень интересно и познавательно! Теперь несколько раз перечитаю, чтобы лучше усвоить. Спасибо.
# Сергей (Ардатов (Нижегор.обл.)) 9 марта 2009, 01:05:59
Вращаясь в этих сферах около семи лет, прекрасно осведомлен и как полевик, и как камеральник об том большом анекдоте,коим называется кадастр... ....ловкость рук, и никакого мошенничества...- это про нас, про межевиков :-) Ваш материал мне исключительно, до колик в животе понравился - Вы скурпулезно нарисовали картину огромной большой каки!!! К сожалению, таких людей, как Вы в нашем деле ничтожно мало и это очень и очень жаль.... ....засим жму Вашу руку! удачи и новых статей!
# Марьям (Киев) 25 апреля 2009, 19:41:29
Денис, добрый день! Это все понятно и все с этим знакомы, но вопрос вот в чем: что делать дальше. Ты же не сможешь сдать участок с правильными координатами, если он накладывается на другой (по крайней мере в Украине) и получается есть только одно решение судиться с компаниями которые выдавали государственные акты раньше и лишать их лицензий и переносить все участки в базе, только чтобы качественно выполнить свою работу
# Наталья (Тольятти) 11 мая 2009, 15:15:54
Подскажите пожалуйста,почему топограф не может найти мой участок на схеме и на местности,если на свидетельстве уже стоит план участка сделанный геодезистами в 1993г.?Как мне розыскать участок?
# Денис (Раменское) 12 мая 2009, 09:48:19
Для того, чтобы точно найти ваш участок должны быть известны его координаты (в той системе, в которой работают в вашем районе). На плане 93-го года их может вообще не быть или стоять какая-нибудь местная или условная система. Лучше узнать в сельсовете.
# Екатерина Кузнецова (Москва) 17 мая 2009, 20:58:01
Денис, спасибо Вам большое! Вы делаете (помимо своей основной работы) чрезвычайно важное дело - объясняете людям то, что органы наши объяснить не в состоянии. Могли бы Вы подтвердить мои моображения - сосед поставил 2 года назад забор без моего согласия (участки стоят на кадастре, межевое дело моего участка делала прежня владелица - это указано в кадастровой выписке, но на руках у меня его нет). Я думаю доделать забор. Вот и думаю - имеет ли смысл обращаться в организацию с просьбой восстановить границы (с точки зрения соседа - ругаться) или же самостоятельно отмерить границы своего участка по забору соседа, тем более, что для моих соток места хватит (я граничу с двух сторон с широкими улицами и могу расшириться). Или же советуете пойти на принцип и понять, где реальные границы, чтобы потом не было проблем с этим и вторым соседом? С уважением, Катя
# Инна (Домодедово) 23 мая 2009, 17:36:48
Подскажите, плиз! Что делать если размеры геодезии не совпадают с размерами судебной экспертизы?? А участок надо приватизировать, а геодезисты не знают , что делать дальше! Время-то уходит, деньги оплачены а результата нет! Говорят, что не садится участок по размерам судебной экспертизы( суд об определении порядка пользования участком-долевая собственность в гор.Домодедово) С Уважением, Инна.
# Олег (Тула) 12 июля 2009, 11:25:39
Фактически это означает, что экспертиза проведена без учета фактической ситуации на местности, по критериям известным только самим экспертам! Вызывает вопрос как правовой статус такой экспертизы, так и качество документов на основе которых оно изготовленно! Идеальный вариант когда описатие границ выполнено на основе ведомости координат с проставлением внутренних и дирекционных углов, но похоже это им (экспертам) не надо. Практика в Туле показала, что при проведении такой экспертизы не учитываются как фактические границы земельных участков, так и границы из кадастра недвижимости. В основном они делаются на основе убогих тех. паспартов.
# Наговицын Сергей Грацианович (г. Ижевск) 3 июля 2009, 13:04:30
Добрый день, Денис. Впервые зашел на ваш сайт и через него узнал о направлении вашей деятельности и на шел многие ответы на свои вопросы,но всеже мне хотелось бы проконсультироваться. У моих родителей имеется частный дом в г. Ижевске. В 2002 году их сосед начал оформлять свой участок, при соглосовании границ в акте приемке, моим отцом было указано о недостатках в расположении грациц (самовольный захват земли, шириной 0,5 м и длиной 31м, что составило 15,5 кв.м), но несмотря на это ему были выданы документы. В 2005 мой отец решил тоже оформить документы и столкнулся этим фактом. Хотелось бы отметить, что при покупке данного участка в 1979 году, по документам БТИ и купли продажи дома, площать составляла 532,4 кв.м (в 2005 году она составила всего 517кв.м), точное время захвата земли неизвестно, но можно указать, что сосед являлся собственником данного участка( имел 1/4 часть,так как являлся сыном старого хозяина). Связи с этим имеем ли мы возможность подачи заявления в Кадастровую полату о незаконности границ соседнего участка, и их пересмотра. Уважением Сергей, и удачи в вашем нелегком труде.
# Олег (Тула) 12 июля 2009, 11:45:50
Скорее всего ВЫ не достаточно грамотно оформили мотивированный отказ! Что значит НЕДОСТАТКИ, это как понять? Судя по Вашей информации это НАРУШЕНИЕ! При этом хотел добавить. Ситуация когда люди относительно мирно живут с существующими ограждениями много лет и только при оформлениии начинают выяснять точную границу из-за не совпадения реальной давно сложившейся площади площади БТИ не понятна, так как самозахват и уточнение площади это две большие разницы. Возникает вопрос, а где вы были раньше? И почему дело о межевом споре до сих пор не в суде?
# masha (kiev) 5 июля 2009, 00:45:06
росто нет слов!! спасибо большое за такую познавательную и подробную статью!!! я как начинающий землеустроитель пока очень мало знаюЭ, и такие примеры помогают разобраться!!! спасибо огромное)))
# Денис (Раменское) 5 июля 2009, 14:11:53
Да это еще, можно сказать, не самый наглядный пример. Есть куда интереснее у меня, да только лень писать об этом...
# masha (kiev) 5 июля 2009, 22:42:58
Ой звучит очень заманчиво, думаю у вас действительно невероятное кол-во всяких интересных примеров и случаев из практики..и может когда-нибудь вам захочется еще раз написать что-либо познавательное, и я думаю в ответ услышите еще столько же благодарностей..а пока у меня есть вопрос личного характера если вы не против.. я уже писала , что начинающий землеустроитель , родители тут же атаковали вопросами..а что ответить не знаю, потому что еще не сталкивалась и не прочитала нигде, а точнее пока не нашла..так вот вопрос такой:вот есть у меня акт, и на нем 4 точки с моего участка..если я вызываю геодезистов, чтоб разметить участок для установления меж 1). какую точку они берут опорную? то есть мне интересен механизм, они берут первую попавшуюся точку и от нее начинают измерять (теодолитом?) и находить остальные или они сразу могут найти мою угловую и как? 2). где они берут координаты?
# Денис (Раменское) 6 июля 2009, 11:41:52
Ну смотрите. 1) Если ваш участок прошел кадастровый учет (т.е. свидетельство на землю получено после 2003 года и участок при этом забит не декларативно, т.е. по сведениям ГЗК - без быезда геодезистов), то считается что координаты его определены в системе координат 1963 года. Значит координаты участка мы можем взять в кадастровой палате. По этим данным можно пытаться восстановить его на местности. Теперь по-поводу самого восстановления, и какую точку брать за опорную? Об этом имеет смысл говорить в том случае, если мы твердо убеждены в том, что хотя бы одна точка точно сохранилась и ничего с ней не случилось (а лучше две точки). Или если участок в деревне, и сохранился соседский забор, то лучше от него отмерить - сколько нужно, чем вызывать геодезистов. Если же участок в чистом поле, а не один из колов не сохранился и рядом ни кого нет, то тогда либо GPS либо (что наиболее желательно) поднять данные из землеустроительного дела (если оно есть). p.s. В общем коротко у меня написать не получится. Глобальную тему вы затронули. Вы мне лучше позвоните, или приезжайте с пивом... я вам все расскажу... подробно ))
# masha (kiev) 6 июля 2009, 18:35:10
у меня как раз получился вариант в чистом поле, и рядом практически никого нет, а те пару построек что есть- построили недавно и у меня большие сомнения по поводу их правильного размещения..но в принципе все понятно, спасибо за ответ)) p.s.я б приехала, и даже с пивом, у меня как раз недалеко от дома завод оболонь..( украина, киев), но боюсь долго ехать придется))) хотя скоро буду в россии, правда в ивангороде))
# Олег (Тула) 12 июля 2009, 11:07:04
Случайно проходил мимо в поисках видов Схем расположения земельных участков на кадастровом плане других городов. Приятно был удивлен, что есть коллеги занимающиеся анализом этого бардака! Я 15-ть лет отпахал геодезистом-топографом, геодезистом-землеустроителем. Сейчас работаю уже седьмой год дармоедом-чиновником в администрации (фактически главным геодезистом Управления архитектуры), но моральные силы уже на исходе - наверно пора переквалифицироваться в управдомы (кадастровые инженеры) :) Денис! Ты не представляешь какой бардак в землеустроительной сфере творится в Туле! :( В дежурной карте города, а так же в карте Роснедвижимости есть места полного бардака (смежные участки сидят друг на друге или разлетаются в разные стороны, про районы области лучше вообще не говорить, участки там улетают иногда в другие муниципальные образования!. При этом как муниципальные власти, так федеральные структуры Роснедвижимости оказались полными импотентами (прости Господи!) в сфере упорядочения границ! Ни кому, ни чего не надо! Только нас не трогайте! Бьюсь как Дон Кихот с ветряными мельницами! На сегодня кадастровые ошибки (в т. ч. старых лет) являются ядерной смесью: ошибок и не профессионализма геодезистов, землеустроителей, муниципальных властей, органов Роснедвижимости, иногда и хамства, тупости, глупости и непорядочности самих землепользователей! Седьмой год переуравниваю одну площадку, пытаюсь учесть интересы всех сторон (иногда полностью противоположные), волосы посидели уже от нее. Дает силы только человеческая благодарность от нормальных простых людей попавших в водоворот этого бардака! За это время стал еще и почти профессиональным юристом и градостроителем! Хоть свою фирму открывай по оказанию скорой кадастровой помощи людям. Думаю может диссертацию написать на поднятую тобой тему! :) Удачи тебе в работе! Р.S А в Туле Схемы подмяли Межевые планы. Все силы бросили на их изготовление, согласование и утверждение. А на стадии кадастровых работ большей частью одна фикция бумажная! Жаль что эта ситуация уже сейчас стала развращать землеустроителей и кадастровых инженеров!
# Ольга (Тула) 18 ноября 2009, 17:31:21
Здравствуйте, Олег! Очень хотелось бы посоветоваться с умным человеком по одному сложному земельному вопросу.
# Олег (Тула) 21 ноября 2009, 11:50:31
Здравствуйте, Ольга! Чем могу помогу в меру сил и времени! В чем проблема?
# Ольга (Тула) 28 декабря 2009, 13:24:29
Олег, спасибо, что откликнулись! Ниже я описала свою проблему.
# Дина (Москва) 28 июля 2009, 11:29:24
Есть свидетельство на право собственности на землю 15 соток без строений, выданное в 1993 г. отцу. В 2000 году отец умер, мы открыли наследственное дело, но по ряду причин в наследство до сих пор не вступили, земля до сих пор не внесена в кадастр.. Сейчас появилась возможность, и мы начали вплотную заниматься этим участком и столкнулись с множеством проблем. Самая главная проблема в том, что от участка осталось чуть больше 9 соток (по нашим подсчетам), т.е. два содеда по границам участка присвоили себе по куску. Нам никто не может сказать оформили они эти куски или нет. А еще соседка сказала, что наш участок продан. Что нам делать? (с чего начать), чтобы вернуть участок?
# Денис (Раменское) 28 июля 2009, 15:18:59
Во-первых обратиться в геодезическую фирму с просьбой поднять всю информацию на ваш и смежные участки. А дальше уже исходить из полученной информации. К сожалению все возможные варианты дальнейших действий я спрогнозировать не могу.
Ваш ответ на комментарий 28 июля 2009, 15:18:59 (автор: Денис)
Текст:
Email:
    
  
Пароль:
 
Имя:
Откуда вы:
Москва, Раменское, Васюки, …
За неделю: 87